В ТПП РФ подготовили подробные разъяснения по отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.
Предприятие закрыто в соответствие с распоряжением главы региона о повышенной готовности. Наступают ли обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажора) по неуплате аренды?
Нет, эти обстоятельства форс-мажором не являются. В соответствии с законом и со сложившейся судебной практикой, к обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены предпринимательские риски, в частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты, отсутствие денежных средств у кредитора, арендатора и т.д.
Как получить отсрочку по аренде имущества, находящегося в федеральной собственности?
Арендатору необходимо обратиться с письменным обращением в территориальный орган Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) по месту нахождения с письменным заявлением об отсрочке уплаты арендной платы.
В соответствии с п.1. Распоряжения Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р «Об отсрочке арендных платежей по договорам аренды федерального имущества для субъектов малого и среднего предпринимательства» в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства заключение дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию.
Как получить отсрочку по аренде имущества, находящегося в региональной и муниципальной собственности?
Необходимо обратиться с письменным обращением к арендодателю – органу государственной власти субъекта Российской Федерации либо органу местного самоуправления с письменным заявлением об отсрочке уплаты арендной платы.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ) арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в связи с невозможностью использования арендованного имущества, связанного с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В соответствии с п.1 Постановления Правительства Российской Федерации №439 от 03.04.2020 «Об установлении требований к условиям отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Постановление Правительства №439) арендодателям объектов недвижимости рекомендовано предусмотреть уменьшение арендной платы недвижимого имущества с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с п.3 пп.б) Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденным Постановлением Правительства №439, отсрочка предоставляется в объеме 50 процентов за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г.
Как получить отсрочку по аренде имущества, находящегося в собственности у юридического лица или индивидуального предпринимателя?
Необходимо обратиться с письменным обращением к арендодателю – юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю с письменным заявлением об отсрочке уплаты арендной платы.
В соответствии со ст. 19 Закона №98-ФЗ арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в связи с невозможностью использования арендованного имущества, связанного с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В соответствии с п.1 Постановления Правительства №439 арендодателям объектов недвижимости рекомендовано предусмотреть уменьшение арендной платы недвижимого имущества с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с п.3 пп.б) Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденным Постановлением Правительства №439, отсрочка предоставляется в объеме 50 процентов за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г.
На какие меры поддержки может рассчитывать добросовестный арендодатель (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), предоставивший отсрочку по уплате (существенное снижение) арендных платежей для своих арендаторов?
В соответствии с п.2 Постановления Правительства №439 требование к руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, рекомендовано предоставить меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
Ряд регионов уже урегулировал этот вопрос на законодательном уровне. Так, в соответствии с п.5. Постановления Правительства Москвы от 31 марта 2020 г. № 273-ПП «О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. N 212-ПП» в качестве меры экономической поддержки организациям-собственникам зданий и помещений при условии снижения арендных ставок не менее чем в два раза для организаций, деятельность которых была приостановлена в рамках режима повышенной готовности, собственникам-арендодателям выплатят средства в объеме уплаченной суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период.
Поэтому для получения отсрочки, рассрочки (снижения размера) уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю необходимо обратиться с письменным обращением к руководителю органа государственной власти субъектов Российской Федерации, органа местного самоуправления по месту регистрации объекта недвижимости, предоставляемого в аренду.
Арендодатель отказывается предоставлять отсрочку по арендным платежам, ссылаясь на то, что вид деятельности арендатора не относится к наиболее пострадавшим отраслям.
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации №434 от 03.04.2020 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», перечень наиболее пострадавших отраслей используется для закона «О Центральном Банке» и не относится к арендным отношениям.
Таким образом, в соответствии со ст. 19 Закона №98-ФЗ арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в связи с невозможностью использования арендованного имущества, связанного с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Что делать в случае отказа арендодателя от изменения условий договора или расторжения на справедливых условиях?
В случае отказа арендодателя от изменения условий договора или расторжения на справедливых условиях обратиться в суд с исковым заявлением (арбитражные суды принимают исковые заявления в удаленном режиме).
Полезные ссылки:
https://mostpp.ru/news/fors-mazhor/fors-mazhor-iz-za-koronavirusa-voprosy-i-otvety
https://www.garant.ru/hotlaw/moscow/1343145
https://drive.google.com/file/d/1pCcPHtGGl5DjBK8oJvBXDhyQ1qSJzQy4/view
